Améliorer la qualité environnementale de votre patrimoine suite à des travaux de performance énergétique peut élever sa valeur financière : mais à quel degré ? Retour sur la notion de « valeur verte » et sa prise en compte par le marché immobilier français, de plus en plus pertinente aux regards de l’augmentation inéluctable du prix de l’énergie.
Qu’est-ce que la « valeur verte » ?
La notion de « valeur verte » du logement a fait son apparition dans les années 1990 de concert avec les premières certifications de logement pour leur qualité environnementale. On connaît mieux ces démarches sous le nom de bâtiments « HQE » ou « BBC » en France, PassivHaus en Allemagne ou encore LEEDS aux Etats-Unis. La pluralité des expériences en fait une notion floue que nous allons tenter de définir.
La « valeur verte » selon la terminologie de l’ADEME représente « la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ». Elle équivaut aux gains d’économie d’énergie et à l’augmentation du confort, de l’accessibilité et de la durabilité du logement.
Quels sont les conditions de l’émergence de la valeur verte ?
- La sensibilisation des particuliers aux enjeux de la performance énergétique
- La fiabilisation et l’harmonisation des diagnostic de performance énergétique et référentiels réglementaires qui apportent une information lisible et transparente aux acteurs du marché
- La pérennité des dispositifs financiers comme l’eco-prêt à taux zéro ou le tiers-investissement qui rendent plus lisible les retours d’investissement possibles sur la performance énergétique
Or, on comprend que la « valeur verte » est très difficile à évaluer aux regards de l’aspect qualitatif de ses avantages et de la pluralité des variables qui l’influencent. Les promoteurs immobiliers et les ménages ont encore du mal à s’y retrouver parmi tous les référentiels et à anticiper des incitations financières qui bougent tout le temps. A noter aussi que la valeur verte a logiquement tendance à diminuer à mesure que la norme se généralise dans un horizon à très long-terme. D’où l’intérêt d’anticiper les réglementations thermiques pour profiter de la plus-value conjoncturelle que permet l’investissement dans la performance énergétique avant que toutes les maisons deviennent « BBC » ou « BEPOS » !
La valeur verte en France : entre 2 et 34% de valorisation du patrimoine
Les deux études les plus abouties sur la question, publiées respectivement par l’ADEME (Analyse préliminaire de la valeur verte sur les logements, septembre 2011) et l’organisme certificateur Cerqual (Etude économique sur la valeur verte de l’immobilier de logements, décembre 2011), font état sans surprise de résultats très variables. En compilant la majorité des études internationales, ils en concluent que la part de « valeur verte » compte pour entre 2 et 7% du prix en moyenne dans le monde : 2.5% aux Pays-Bas, 4 à 6% en Allemagne, 5% aux Etats-Unis, 3.5 et 7% en Suisse respectivement pour les logements collectifs et individuels.
L’ADEME s’est appuyée sur trois outils pour évaluer la valeur verte française : la comparaison internationale en transposant les études faites à l’étranger au cas français, une analyse micro-économique qui analyse la rentabilité de l’investissement dans la performance énergétique et une analyse sociologique basée sur des sondages d’opinions.
Elle en conclue que, sur un horizon de 35 ans environ, la « valeur verte » en France oscille entre 2 et 30% selon :
- L’énergie de chauffage utilisée : A gains d’économie d’énergie et coût de renouvellement égaux, une chaudière à bois granulé ou une chaudière à gaz permettent de gagner respectivement plus de 53% ou 31% de « valeur verte » par rapport à une chaudière électrique.
- La tension du marché : en zone tendue, les acquéreurs privilégient la localisation et l’accessibilité au détriment de la performance énergétique contrairement aux zones plus désertes où le bas-prix de l’immobilier rend la valeur énergétique plus importante. A Cergy-Pontoise par exemple, un logement 3 pièces BBC sera 12% plus cher qu’un logement 3 pièces standard alors qu’un logement en « BBC » dans le marché du 5ème arrondissement de Paris aura une plus-value verte quasi-inexistante, de l’ordre de 2%.
De manière générale, le gain est d’ordre de 5.5% en moyenne en construction neuve, et entre 5 et 30% pour la rénovation. En effet, l’obsolescence des bâtiments existants va être plus rapide que la montée en gamme des bâtiments neufs.
L’ADEME illustre cette étude par deux cas-type qui donne une meilleure idée de la potentialité de valorisation de son patrimoine grâce à des travaux énergétiques :
Pour un logement individuel construit en 1970 chauffé au gaz, les travaux de performance énergétique ont permis de réduire la consommation d’énergie de 73%. La valeur verte équivalent à la performance gagnée et à la décote financière évitée équivaut à 34% de la valeur du bien. Ce gain représente 92% du montant du travaux.- Travaux effectués : isolation des combles (20 cm),isolation des murs par l’extérieur, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, remplacement des fenêtres, ventilation hygroréglable, robinets thermostatiques, chauffe-eau solaire.
- baisse de la consommation d’énergie primaire de 317 kWhep/m²/an à 86 kWhep/m²/an, soit une diminution de 73 %.
Pour un logement collectif ancien construit en 1970 chauffé au fuel, les travaux ont permis de dégager une valeur verte de l’ordre de 13% dont le gain représente plus de 1.5 fois le montant des travaux !- Travaux effectués : isolation des murs par l’extérieur, isolation du toit terrasse et des plafonds des caves, VMC collective hygroréglable, remplacement de la chaudière par une chaudière à condensation avec dispositif de programmation, robinets thermostatiques.
- Baisse de la consommation d’énergie primaire de 285 kWhep/m²/an à 75 kWhep/m²/an, soit une diminution de 75%.
A noter également que le prêt à taux zéro peut couvrir la « valeur verte » de 30 à 120% selon l’énergie utilisée et la tension du marché.
Il est ainsi sérieusement judicieux de penser à rénover les habitats vétustes en zone rurale car la valorisation du patrimoine est non seulement élevée mais elle peut en plus être financée EN TOTALITE par des subventions publiques ! C’est une aubaine pour le propriétaire qui percevra une plus-value dès la revente de son bien et pour les locataires qui bénéficieront d’économies d’énergies et d’un confort de vie plus élevé.
Quels freins et perspectives ?
L’ADEME ne ménage pas les pouvoirs publics sur le déficit de communication et de sensibilisation des particuliers sur les enjeux de la performance énergétique. En effet, aujourd’hui, malgré le fait que 76% des sondés reconnaissent l’existence d’une valeur verte dans le futur, seulement 46% des ménages se disent favorables à l’achat d’un bien performant énergétiquement et les agences immobilières soutiennent que la « valeur verte » n’a de réel impact que sur (ou déjà sur !) 19% des transactions immobilières.
Cerqual et l’ADEME recommandent ainsi de communiquer plus fortement, de fiabiliser des diagnostics de performance énergétique aujourd’hui encore trop inégaux et de pérenniser les dispositifs financiers dans le long-terme pour que le particulier puisse intégrer la valeur verte à son montage financier : crédit d’impôt développement durable, eco-prêt à taux zéro, contrat de performance énergétique, certificat d’économie d’énergie et la liste n’est pas exhaustive ! Ils encouragent également la formation des professionnels grâce à la labellisation « Reconnu Grenelle Environnement » des artisans et aux Règles de l’Art de l’Environnement pour s’assurer que ces travaux seront réalisés par des professionnels formés et atteindront les performance énergétiques souhaitées.
Si vous voulez dégager de la « valeur verte » de votre logement, n’hésitez donc pas à prendre contact avec votre bureau d’étude thermique qui saura vous aiguiller sur le retour sur investissement de vos travaux énergétiques grâce à son expertise dans la thermique du bâtiment, sa connaissance des matériaux de construction et des solutions techniques associées.
Valentin Martinez
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